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华发股份2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-16 19:19    来源媒体:同花顺

华发股份(600325)(600325)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析报告期内,在董事局的战略引领和正确领导下,公司继续围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路,持续深化战略布局,同时坚持一盘一策、精细管理的策略,通过价值梳理和客户导入,加大存货去化力度。通过不断深耕已进入城市和拓展新城市(300778),进一步做强地产主业,同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局,促进公司规模、利润和竞争力的进一步提升。2019年,公司实现营业收入331.49亿元,同比增长39.87%;归属于上市公司股东净利润27.85亿元,同比增长21.90%;截至报告期末,公司总资产为2,341.11亿元,同比增长28.48%。报告期内,公司新开工面积650.61万平方米,竣工面积279.96万平方米。截至报告期末,公司拥有土地储备计容建筑面积697.48万平方米,在建面积1,367.02万平方米。(一)销售业绩大幅增长报告期内,公司以销售回款为核心,坚持“因城施策”、“一盘一策”,实现了销售同比大幅增长。全年签约销售金额922.73亿元,同比增长58.54%,销售面积395.91万平方米。根据克尔瑞榜单显示,公司位列中国房地产企业销售榜第39名,相比2018年提升8位,行业地位进一步提升。销售布局方面,得益于公司全国化布局战略的加快实施,公司销售业绩实现快速增长:珠海区域全年完成销售256.21亿元,销售占比27.76%,稳居珠海龙头地位;华东区域全年完成销售375.21亿元,销售占比40.66%;华南区域全年完成销售103.06亿元,销售占比11.17%;华中区域全年完成销售80.89亿元,销售占比8.77%;北方区域全年完成销售54.37亿元,销售占比5.89%;山东区域全年完成销售32.81亿元,销售占比3.56%;北京公司全年完成销售20.18亿元,销售占比2.19%。从销售区域分布看,2019年,公司业务布局越趋合理,有效避免了因市场单一带来的风险,“立足珠海、面向全国”战略优势凸显。(二)区域拓展硕果累累2019年,公司积极应对市场变化,适时调整投拓战略和思路,通过公开竞购、合作开发等方式,成功取得36个新项目。公司成功首次进驻重庆、成都、长沙、郑州、宜昌、湛江、烟台等11个城市,完成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。近年来,公司持续深耕珠海市场,并布局全国核心一、二线城市,土地储备资源充足且较为优质。其中:华南地区土地储备面积占比33.93%;华东地区土地储备面积占比8.31%;华中地区土地储备面积占比45.71%;北方地区土地储备面积占比12.05%。从土地储备的地理区域分布来看,公司区域布局进一步优化,土地储备品质优良。(三)资金和资本运作成效显著报告期内,公司对内不断提升资金管控水平,对外不断创新融资模式,进一步优化了公司的债务结构,提升了公司对财务风险的防范能力,为公司的顺利运转和投资拓展提供了有力保障。报告期内,由于良好稳健的信用状况及较高的资本市场认可度,公司信用评级成功上调,公司主体信用评级及各项融资产品评级均由“AA+”上调至“AAA”,为后续融资工作提供了有力支持;公司成功落地永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务,进一步拓宽融资渠道。(四)工程质量和产品力双提升报告期内,公司在强化安全质量管控的基础上,持续提升周转速度,不断完善“优+”产品,优化升级建造体系,工程建设规模再创新高,产品品质和竞争力不断提升。一是工程质量和安全生产水平进一步提升。编制完成20多项制度标准;推行项目巡查巡检全覆盖。全年获工程类奖51个,其中国家级1个,省级18个。华发水郡花园入选广东省工程质量标杆,成功承办全省工程质量现场会,华发“优+5G”高质量建造体系广受好评。二是“优+”产品体系进一步优化提升。新编《华发“优+”产品体系手册》等技术标准、导则类文件46项,产品设计标准体系进一步优化升级。“府系”和“四季系”成功入选“2019年中国房地产企业产品力TOP100”,“四季系”更是入围“2019年中国奢适阔宅产品系TOP10”,极致匠心赢得较高市场认可度。三是强化客服系统参与项目综合验收,严格把控交付质量,提升服务品质;优化客服管理系统,建立项目缺陷反馈机制,加强对物管服务的督导管理。(五)管控体系日臻完善报告期内,公司以销售去化、开发建设、成本招采、税收筹划、资产盘活、回款工作、费用管理及投拓战略的“7+1”项精细化管理为工作重点,全面提升管控水平。一是精细化管理全面推进。面对行业发展的新常态,公司在内部深挖潜力,全面启动“7+1”项精细化管理优化提升工作,着力改善利润率水平。二是三级管控体系逐渐优化。完成华中、北方公司组建以及华南公司组织架构调整,全国“6+1”布局日趋成熟;完成制定三级架构下的审批事项分级授权试行方案,并在珠海区域率先试点。三是成本招采管控体系优化升级。推行“清单计价、定额组价”新计价模式,优化战略采购选型结构,调整战略采购实施细节,提高战略采购价格的市场竞争力和实施效率。四是绩效考核强化价值导向。优化并落实投拓、销售、回款、工程等专项考核激励;完善跟投管理制度,全年共启动14个新项目实施跟投。五是内控建设取得新成效。创新开展区域交叉审计,确保审计独立性;加强售前售后环节风险防控,及时化解纠纷。六是品牌管控机制进一步加强。在公司品牌战略总纲领下,正式启动公司全国品牌战略优化升级。(六)“科技+”战略释放创新动能报告期内,公司积极践行“科技+”战略,持续用科技赋能产业发展,增强研发能力和创新水平,在助力住宅及创新人居建设的同时,积极探索具有前瞻性的创新业态。1、科研为战略发展赋能。报告期内公司以“科技+”战略为导向、“华发优+体系”为基础,从智能人文、绿色建筑等方面积极探索产品研发创新,编制完成《华发科技+产品赋能研究及应用》;成立装配式设计所,落地珠海市首个“广东省装配式建筑产业基地”,积极申报“国家装配式建筑示范基地”。2、信息化建设取得重大突破。报告期内公司完成ERP主干系统建设,工程管理系统、E-HR系统、设计管理系统、经营分析平台、智慧案场等加快推进。3、学术研发取得丰硕成果。报告期内,公司博士科研工作站获授牌,新纳3名博士后,在CSCD核心期刊发表高质量研究论文2篇,人工智能及社区智慧服务成果亮相第三届高创会,备受好评;与澳门大学开启战略合作,联合澳门城市大学完成了“珠澳横琴智慧公屋项目”广东省工程技术研究中心申报。(七)多元化发展呈现新局面报告期内,公司在深耕主业的同时,积极发展商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套等相关产业。2019年,商业板块业绩突出,珠海华发商都引进一批知名品牌,实现跨越升级;阅潮新增5家社区店;代理公司销售业绩提升,门店扩张提速。华发景龙营业规模逐年递增;设计公司总包业务取得突破;营销公司业绩优异;建泰公司开业首年实现较佳业绩,企业信用提升,正式迈向全国市场;园林公司经营业绩超额完成年度目标计划。华实中建积极推进装配式建筑产业示范基地港澳认证;资管公司推进资产管理及业务创新;优生活公司“华庭”“华寓”2条长租公寓产品线成功落地运营;中以加速器首个外资独资的国际科技创新项目正式落户。香港公司整合渠道代理,充分发挥香港展厅作用,积极拓展相关业务;澳门公司启动全民经纪人模式,建立代理销售平台。(八)人才体系彰显“华发力量”2019年,公司牢固树立“人才是第一资源”理念,紧紧围绕公司发展战略,全方位加强人力资源工作,为下一步发展做好人才储备和梯队建设。报告期内,公司人才体系搭建成绩斐然。领军人才招聘成果显著,2019届校园招聘完美收官,其中硕士占比81%,985/211院校占比95%,“华发新星”质量显著提升。荣获“2019中国年度最佳雇主”等四项大奖,华发雇主品牌在业内得到充分彰显。报告期内,公司完善薪酬激励机制,提升薪酬市场竞争力,激发员工发展内驱力。(九)党建引领,担当作为,积极打造“幸福华发”报告期内,公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领,继续加强党建工作,切实履行社会责任,不断提升员工的获得感和幸福感。一是党建工作取得显著成效。公司紧紧围绕集团党委的部署要求,深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育活动;加强支部建设力度,积极探索“党建+”新模式,推进实现“党业共建,党业共进”的发展新局面;以“三重一大”为重点,以纪检介入风控为重点,将党风廉政建设贯穿经营工作全过程,营造风清气正的工作氛围。二是积极履行社会责任。报告期内,公司持续开展阳江、茂名及云南怒江对口帮扶工作。2019年12月,新型冠状病毒肺炎在国内爆发,疫情发生以来,公司积极响应国家、省、市的部属安排,高度重视疫情防控,并于2020年1月23日武汉“封城”当天打响阻击新冠肺炎疫情战役。截至2020年3月底,公司累计捐赠现金2,000万元,捐赠物资价值超922万元,珠海华发商都等商业纷纷采取行动,为租户减免疫情期间租金。三是以人为本,不遗余力打造“幸福华发”。调薪向一线员工和基层员工倾斜,让员工充分分享企业发展成果;调整完善企业年金方案,放宽职工参加条件,提高职工退休后的待遇水平;优化员工年度补充医疗保险家属投保方案;组织丰富多彩的文体活动,营造劳逸结合、张弛有度的工作氛围,提升“幸福华发”体验感。 二、报告期内主要经营情况 三、公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势房地产政策方面,2019年3月份两会表态“防止房市大起大落”,7月底中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月新华社重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。2019年金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”。2019年房地产市场在下行压力中韧性前行,虽部分城市购房需求尚未充实,但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下,整体行业规模仍较2018年微增;在土地购置面积增速持续回升下,房企开发投资额增速维持两位数高增速,并具有一定韧性。然而新开工面积增速保持低位,办公类库存不降反升,这一系列现象都表示着市场依旧面临下行压力。2020年是全面建成小康社会的决胜之年和“十三五”规划收官之年,是实现第一个百年奋斗目标、为“十四五”发展和实现第二个百年奋斗目标打好基础的关键之年。2020年,中央将继续控金融防风险,房地产行业仍是去杠杆最重要的领域。房企整体融资环境依旧偏紧;而在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率将稳中有降。地方调控“外松内紧”,稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调,人才新政将继续发力,“四限”调控局部放松,但整体政策环境将持续偏紧。展望未来,房地产市场还是要继续坚持“房住不炒”的总的政策基调,严防信贷资金违规进入楼市,有效遏制房地产金融化、泡沫化。2020年,在“房住不炒,稳字当头”的主基调还下,一是居民购房行为将逐步趋于理性,全年销售面积有望小幅微降,基于房价上涨,预期销售金额有增无减;二是房地产开发投资额保持稳中微降的趋势,施工、竣工加速将为其提供稳固支撑;三是地方积极贯彻“因城施政,有松有放”,还有部分二三线城市的“抢人大战”如火如荼。基于此,2020年整体的成交规模有望与今年持平或小幅微增。此外,受新冠肺炎疫情的影响,我国短期经济下行压力加剧,国内需求消费疲软,餐饮、旅游、交通等行业受到较大冲击,制造业、基建等投资也受到明显抑制,房地产行业目前也面临较大挑战。短期内,房地产企业销售、开工受到冲击,资金端压力亦逐步加大,存在短期销售回款放缓及现金流压力加大、开工停滞导致未来供货不足的风险;但线下售楼的暂停催生多元化营销手段,具备资金、品牌优势的优质房地产企业相对抗风险能力更强,将进一步巩固公司行业地位。同时,因城施策的政策指导下,地方政策微调频频,行业融资利率持续下行,为行业发展提供助力。中期,随着政策微调、货币端发力,房地产市场有望逐步稳定。(二)公司发展战略1、积极实施精品战略升级,以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念,围绕“做优城市产业集群”,践行“科技+”战略,全力推进“优+”生活体系建设,多维度断探索建筑与居住者健康之间的关系,致力打造健康、宜居住所,从规划、建筑与室内、给排水、通风空调、景观、智能化、运营管理等方面进行提升,完善华发健康人居标准,全方位守护居住者健康。此外,公司持续增强研发能力和创新水平,在助力住宅及创新人居建设的同时,积极探索具有前瞻性的创新业态,推动产品品质及竞争力不断提升。2、区域拓展上,扎根珠海,确保珠海的龙头地位;加大对北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、郑州、大连等地的投资布局,努力开拓其他一线及二线重点城市的市场;采取聚焦战略,围绕粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区等核心城市群进行区域布局;项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主;拓展方式多元化,除公开市场竞买外,强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。3、在定制装修取得良好成效的基础上,逐步开创探索房地产开发的新模式,加快实施战略转型升级,不断提高房地产开发能力和市场份额,进一步扩大品牌优势,形成独具特色的核心竞争力。4、稳步推进以住宅开发为主业,商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局,推动业务发展转型升级。(三)经营计划2020年是公司实现三年战略规划的决胜之年,机遇与挑战并存。公司将扎实推进各项工作,推动公司迈向新高度。(1)凝心聚力抓好销售回款,全力以赴推动产品销售紧扣公司战略发展目标,继续贯彻“因城施策”和“一盘一策”销售策略,创新思维,多措并举,快速去化,快速回款。各区域、城市公司严格落实销售主体责任,全力完成年度目标任务。一是珠海区域充分利用大湾区特别是澳门、横琴政策红利,加大供货力度;二是华南区域以“尾盘”去化及“新盘”加推为工作重点;三是华东区域紧抓长三角一体化发展机遇,勠力同心,确保新开盘项目如期开盘;四是华中区域确保供应,紧抓去化,实现供销良性运转;五是北方区域因地制宜,延续快推势头;六是山东区域全力保障开盘节点,强化品牌落地;七是北京公司加大存量项目去化,多措并举确保天津项目首开成功。(2)全面提升项目周转效率,加快推进标准化建设一是高质量全面提升项目周转效率,全力以赴落实各里程碑节点计划,“一盘一策”提高“土储转在途”和“在途转可售”的转化效率,为销售和经营指标达成提供有力支撑。二是坚持品质驱动,推动“优+”产品体系不断迭代升级,完善四个产品系的标准化建设。三是以完善“优+5G”工艺工法标准体系为有效抓手,围绕安全、质量、进度管理等核心工作,进一步加强巡检、验收、评比和复盘工作,全方位提升华发产品品质竞争力和服务品质。四是完善产品系成本标准化,固化集采产品选型,扩大集采品类范围。优化供应商库结构,完善供应商评价体系。(3)整合资源,稳中求进,优化提升全国布局一是持续做好已进区域和城市深耕。及时关注目标市场动态,稳中求进,精准发力,多途径获取优质项目,力争增加一批优质土储。二是继续实施“全员投拓”,充分挖掘及整合系统内外资源,强化多元化拿地。三是继续推进城市更新业务,力争一批核心项目早日开花结果实现供货。(4)加大资金统筹管理力度,提升资本运作水平一是坚持总部对资金的集中统一管理和调配,继续推进资金精细化管理方案,强化区域公司资金归集与考核。提高资金计划准确率和使用效率,完善资金预警及预案机制,控制资金风险,夯实资金管理基础。二是发挥上市公司平台融资功能,进一步拓宽融资渠道。三是继续全力加快各类资产的盘活,不断提升资金周转和使用效率,为企业经营以及项目投拓提供坚实资金保障。(5)深入推进精细化管理,全面提升管控水平一是以精细化管理优化提升为重点,做好税收筹划和费用管理,加强成本精细化控制,推动发展质量再上一个台阶。二是做精总部职能,强化对区域、城市公司的指导督查和服务支撑;抓好制度落实,加强巡查督办,提高执行力。三是依托三级架构管控体系落地实施,优化三级架构审批事项分级授权体系,在各区域公司全面推行。优化审批流程,提高决策效率。四是加强人才团队建设。坚持“优+”人才战略,立足公司发展要求,前瞻性做好人才引进与人才培养工作。五是重塑业绩考核导向。优化区域/城市公司年度考核KPI指标,增加区域/城市公司季度考核,重新整合各业务条线专项考核机制,强化有效激励。六是加强项目投前投后经营指标对比,优化相关制度细则,做好风险防控。(6)坚持创新驱动,加快推动“科技+”战略全面落地一是加强与主业相关的信息化、智能化研发,不断赋予“优+”产品新内涵,注重并推进科研论文发表及专利申请等工作。二是巩固并拓展与高校、研究机构的合作,力争设立院士工作站和粤港澳联合实验室,推动人工智能与社区服务、材料科学等多个领域研发工作的开展与深化。三是对ERP系统进行迭代优化,通过ERP应用提升业务管理水平;启动中台管理系统建设,先行试点客户条线系统建设,完成智慧客服、智慧销售等应用改造。(7)稳步推进多元化业务发展,助力转型升级商管公司强化与各区域公司协调沟通,为主业发展提供有力支持;华发景龙加快探索定制精装经营新模式,加大对外业务拓展力度;设计公司助力“优+产品”体系迭代升级,打造行业标杆产品;营销和代理公司积极探索建立“销拓合一”模式,全面促进销售业绩提升;建泰公司力争诚信等级进一步提升;华发文传持续推动业务模式创新;园林公司进一步完善苗圃生产,拓展苗木销售。华实中建强化全员营销理念,完成香港、澳门认证工作;优生活着力研究经营举措,提升品牌影响力;资管公司进一步做实项目收购和资产盘活工作。香港公司、澳门公司牢牢把握粤港澳大湾区建设机遇,深化境外投融资、销售、设计平台建设,进一步拓宽公司国际化发展窗口。(8)强化党建引领,夯实“幸福华发”以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记视察广东重要讲话精神为统领,持续开展“不忘初心、牢记使命”主题教育活动,不断巩固“支部建设年”各项工作成果,积极探索新形势下国企党业融合新模式。持续深入开展党风廉政建设工作,通过完善制度,强化风控管理,增强公司风险防范能力,为公司高质量发展保驾护航。继续做好阳江、茂名、怒江的对口帮扶工作;充分发挥华发公益基金的作用,热心支持并参与教育、医疗、抗震救灾等各项社会公益事业,践行国企担当、履行社会责任。加强员工关怀,不断丰富“幸福华发”内涵。持续优化薪酬激励,让员工充分分享企业发展成果;打造全方位员工关爱系统;充分发挥工青妇群团作用,丰富员工业余生活,提升员工的归属感、获得感和幸福感。(四)可能面对的风险(1)政策风险房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业,国家将会继续实行差别化调控,并且随着经济结构的调整及供给侧改革的深入,房地产政策也将面临更多不确定性,公司将进一步加强政策跟踪与分析研究,依据政策导向不断优化业务发展方向,做好政策风险的应对工作。(2)市场风险2020年房地产调控长效机制建设稳步推进,不同城市房地产市场将延续分化发展格局,导致一线城市及重点城市土地市场竞争异常激烈。公司将积极加快战略转型升级,进一步优化区域布局,在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上,继续拓展北京、南京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外,自新冠肺炎疫情爆发以来,各行各业均受到冲击,疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显,2020年上半年行业下行压力加剧,长期表现还需视疫情持续时间而定,存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长以进一步规避市场风险,继续推进全国优化布局平衡,提高公司面对市场风险的应变能力。(3)行业风险2020年,行业两极化格局愈加明显,标杆房企销售规模继续扩大,大型百强企业规模效应凸显,盈利能力加速分化,行业资源加速向更大规模的企业集聚,行业集中度进一步提升。公司将积极推进产品创新,不断提高产品核心竞争力,提升运营管控效率;积极发展租赁业务、定制装修、装配式建筑等,探索创新业务和盈利模式,不断提高公司行业地位和品牌影响力;同时,加强行业之间的合作,不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。(4)资金风险房地产行业属于资金密集型行业,项目开发需要长期且充足的资金支持。房地产行业传统融资渠道延续收紧态势,需创新融资方式助力企业资金融通。并且随着央行货币政策及金融监管政策的出台,房地产行业整体的融资难度和利率水平均不断上升,加上公司业务的高速发展,将对公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度等提出更高的要求。公司将加快销售回款,拓宽融资渠道,探索新的融资模式,并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理,努力降低资金成本,提高资金使用效率,确保现金流安全。 四、报告期内核心竞争力分析1、公司在房地产领域深耕细作近40年,华发品牌家喻户晓,产品品质有口皆碑,奠定了公司在珠海的区域龙头地位,并逐渐取得已进入城市市场的认可。2、公司构建了科学的发展战略,紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路,初步形成了以珠海为战略大本营,北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、郑州、大连等重要一线城市及二线城市为发展重点的战略布局。3、公司坚持“建筑理想家”的经营理念,树立国际化的设计思维,通过准确的市场定位和高品质的市场推广,辅以商业运营、文化、设计、建筑新材料、定制装修等子品牌,全方位发挥华发品牌效应,打造精品开发商形象。4、公司积极践行“科技+”战略,以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念,围绕“做优城市产业集群”,创造了“优+产品”体系,制作八大体系52项细节标准,多维度不断探索建筑与居住者健康之间的关系,致力打造健康、宜居住所。并在此标准化体系之上,编制《华发股份开发项目优+健康体系设计指引》,从规划、建筑与室内、给排水、通风空调、景观、智能化、运营管理等方面进行提升,完善华发健康人居标准,全方位守护居住者健康;此外,公司持续增强研发能力和创新水平,在助力住宅及创新人居建设的同时,积极探索具有前瞻性的创新业态。5、公司拥有设计、装修、营销等完善的房地产开发产业链,并通过延伸地产业务产业链,加大与房地产业务相关的产业股权投资,逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张,目前已经形成以住宅开发为主业,商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。6、公司进一步健全了长效激励机制,以限制性股票激励计划和项目跟投机制的实施为重点,充分发挥核心人员的积极性和主动性,进一步推动公司发展。

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